La SCPI: Pleine propriété ou démembrée.

 

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier.

Introduction:

Une SCPI est une société civile de placements collectifs en immobilier. Elle permet à un particulier d’accéder à travers l’acquisition de parts de faibles montants (prix entre 150€ et 500€), à un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés acquis sur le marché de l’immobilier professionnel ou du particulier, selon le type de SCPI.

La SCPI fonctionne selon le principe de mutualisation et gestion collective immobilière pour compte de tiers. Elle est chargée de collecter des capitaux auprès des souscripteurs qui deviennent associés et acquiert par ce moyen plusieurs actifs immobiliers.

Les associés sont porteurs des parts de la SCPI qui est elle-même propriétaire des actifs immobiliers : en contrepartie de leur placement, les épargnants en SCPI perçoivent des revenus réguliers , fruit des loyers perçus par la société, en proportion de la quote-part du capital de la société qu’ils détiennent.

Les deux grandes familles de SCPI :

  • Les SCPI dites « de rendement »: Elles représentent 92% du marché des SCPI en France et qui sont investies uniquement en biens destinés aux professionnels.

C’est à dire en locaux immobiliers du « secteur tertiaire » : bureaux, commerces (magasins et boutiques), locaux d’activité, entrepôts.

Certaines sont exclusives, d’autres diversifiées soit en nature des biens soit en situations géographiques (Paris, région parisienne ou régionales.)

  • Les SCPI dites « fiscales » qui ne doivent détenir que des logements, acquis neufs ou restructurés et dans le but, pour le souscripteur, d’obtenir un rabais fiscal avec cette acquisition.

Le fonctionnement d’une SCPI

Une SCPI est gérée par une Société de Gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Chacun de ces acteurs joue un rôle précis :

La Société de Gestion

est choisie pour effectuer la gestion de ce portefeuille d’acquisitions immobilières, désignée par les statuts et qui a pour mission de :

  • collecter des capitaux par appel public à l’épargne,
  • acheter les immeubles et trouver des locataires,
  • effectuer les travaux nécessaires,
  • vendre, à titre accessoire, les immeubles,
  • gérer les immeubles,
  • distribuer les revenus aux associés – informer le public des opérations réalisées par la SCPI,
  • enregistrer les souscriptions, ventes ou rachats et attribuer les parts,
  • tenir le registre des associés,
  • informer les associés de manière permanente,
  • calculer, prélever et payer le montant de l’impôt sur la plus values sur cession de parts,
  • convoquer les assemblées générales,
  • tenir la comptabilité,
  • placer la trésorerie,
  • de la gestion administrative, comptable et financière de la SCPI

Le Conseil de Surveillance, organe de contrôle, est composé d’au moins 7 membres, associés de la SCPI, désignés par l’Assemblée Générale. Il assiste la Société de Gestion et assure le contrôle permanent en procédant aux vérifications et contrôles estimés nécessaires.

L’Assemblée Générale est l’organe souverain de la SCPI. Elle se réunit au moins une fois par an. Elle désigne la Société de Gestion (et peut la révoquer), élit les membres du Conseil de Surveillance, désigne les Commissaires aux Comptes et l’Expert Immobilier, détermine les bénéfices à distribuer, vote les résolutions, notamment pour fixer un plafond d’emprunt de la SCPI, approuve les conventions intervenues entre la SCPI et sa Société de Gestion et modifie les statuts de la société.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Chaque SCPI et chaque Société de Gestion est doté d’un agrément de l’AMF. Elle est chargée de veiller à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI. Elle veille au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreintes les SCPI et leurs Sociétés de Gestion. Sans que cela ne puisse constituer une appréciation sur l’opportunité de l’investissement proposé, elle contrôle les documents destinés à l’information du public à l’occasion des émissions de parts et y appose son visa.

Le Commissaire aux Comptes. Il est désigné par l’Assemblée Générale Ordinaire pour 6 ans. Il certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et qu’ils donnent une image fidèle des opérations de l’exercice écoulé, du résultat de ces opérations ainsi que de la situation financière et du patrimoine se la société à l’expiration de l’exercice.

L’Expert Immobilier. Il détermine annuellement la valeur vénale des immeubles. Chaque immeuble fait l’objet  d’une réévaluation tous les 5 ans par des experts indépendants.

Profil du client:

La SCPI est destinée aux épargnants qui ne disposent pas des moyens ou de la disponibilité nécessaire pour réaliser et suivre un investissement immobilier.

La SCPI offre également un confort de gestion inégalée dans l’immobilier, puisqu’elle s’occupe de l’intégralité des taches et contraintes dévolu à tout propriétaire immobilier.

Les Avantages:

Facilité d’accès.  Avec un montant modeste un particulier peut acquerir un portefeuille diversifié en immobilier professionnel.

Répartition des risques Que ce soit à l’intérieur d’une SCPI qui diversifie la nature ou la situation géographique de l’immobilier acquis ou par le fait du souscripteur qui peut décider d’investir dans différentes SCPI, le risque en est réduit d’autant.

Stabilité locative Les baux commerciaux sont à échéance de 3, 6 ou 9 ans.

Pas de gestion.  L’associé délègue l’entière gestion des biens dont il a acquis la propriété à la responsabilité exclusive de la société de gestion.

Revenus réguliers, A échéances trimestrielles échues, les rendements sont élevés (5 à 6 % par an).

Souscription allégée : pas de signature notaire.

Financement possible à crédit jusqu’à 100%.

Achat envisageable en pleine propriété ou en démembrement temporaire de propriété. 

Liquidité pour les grosses SCPI qui ont un marché secondaire organisé.

Les inconvénients

La diminution de la valeur de la part

Ne comportant aucune garantie, le capital investi dans une SCPI est soumis aux aléas de la conjoncture immobilière composés de cycles cycles haussiers et baissiers.

La détention de parts de SCPI doit être pensée sur le long terme
La baisse du rendement

Comme évoqué précédemment, dans un cycle baissier inhérent à une activité économique moins favorable, le taux d’occupation de la SCPI ainsi que le montant des loyers peuvent être en baisse et ainsi obliger la société de gestion à réduire le rendement offert aux clients.

Astuce: Ces deux baisses combinées peuvent permettre à de nouveaux investisseurs d’acheter des parts moins chères sur le marché secondaire.

La défaillance de la société de gestion

En cas de défaillance, la loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée par l’AMF.

La responsabilité financière des porteurs

Par exception légale au droit commun de la responsabilité des associés de société civile, la grande majorité des SCPI prévoit que la responsabilité de leurs porteurs de parts est limitée au seul montant de leur participation dans le capital social de la société .

En résumé, la nature du risque d’un placement en SCPI correspond à celle d’un placement immobilier dans lequel la réglementation actuelle offre une protection supplémentaire au souscripteur de parts.

La fiscalité

Les SCPI sont transparentes fiscalement, elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Chaque porteur de parts (associé), à hauteur de ses droits dans la SCPI sera imposé suivant sa fiscalité propre, à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés

Le régime fiscal des revenus

Les revenus de parts de SCPI sont constitués :

– des revenus fonciers provenant du résultat net foncier (loyers encaissés – travaux, charges de propriété et de copropriété, commissions et honoraires de gestion, taxes, documents d’information, frais des AG )

– des revenus financiers provenant du placement de la Trésorerie des SCPI (capitaux en attente d’investissement, dépôts de garantie, dividendes en instance de versement, etc …)

Revenus fonciers

Soit imposés aux frais réels (+ loyers encaissés – frais réels de gérance – intérêts et frais d’emprunt)

– si revenu foncier positif : imposition à l’IR + prélèvements sociaux (12,10% à ce jour)

– si déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) : déductibles du revenu global à hauteur de 10.700 € par an, le solde est reportable sur les futurs bénéfices fonciers pendant 10 ans

Soit régime du micro-foncier si revenus fonciers non-défiscalisants.

Si l’ensemble de ses revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000 €, l’associé de la SCPI peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% et se dispenser de la déclaration spécifique des revenus fonciers à la condition de détenir également des revenus fonciers « en direct » (tirés de la location d’un immeuble).

Ce régime n’est pas applicable lorsque des régimes particuliers s’appliquent : monuments historiques, démembrement de propriété, Malraux, Robien, etc…

Il sera imposé sur 70% des revenus fonciers.

Revenus distribués aux associés ayant réalisé un investissement à caractère professionnel et aux sociétés

Ces associés sont imposés selon le régime qui leur est propre (BIC, BA, BNC, IS).

Revenus financiers

Ces revenus provenant principalement du placement de la trésorerie en certificats de dépôt négociables, comptes à terme, voire OPCVM de trésorerie (soumis au régime des plus-values de valeurs mobilières) sont :

– soit soumis au P.F.L. de 30,10% (18% + 15,50% PS)

– soit imposés à l’impôt sur le revenu

Le régime des plus-values

Associés personnes physiques imposés à l’IR

C’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.

La plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession net vendeur et le prix de souscription.

Le prix d’acquisition, pour le calcul de la plus-value est majoré des frais d’acquisition réels (droits d’enregistrement + commission de souscription, soit environ 15% en SCPI) ou d’un montant forfaitaire de 7,5%.

Cette plus-value bénéficie d’un abattement de 10% par an après les 5 premières années, soit une exonération totale au bout de 15 ans.

Après cet abattement, la plus-value résiduelle bénéficie d’un abattement fixe de 1.000 € par opération.

La plus-value finale est imposée à 16% + 12,10% de prélèvements sociaux soit 28,10% à ce jour et déclarée et prélevée par la société de gestion directement sur le prix de vente des parts.

Les cessions de parts de SCPI < 15.000 € n’échappent pas à l’impôt, contrairement aux immeubles.

Associés imposés à l’IR dans la catégorie des BIC, BNC, BA .

Les plus-values réalisées sont compensées avec les moins-values éventuelles et imposables selon le régime des plus-values professionnelles.

– cession dans les 2 ans : plus-values court terme imposées à l’IR au barème progressif

– cession + 2 ans : plus-values long terme imposées à 28,10%

Les droits d’enregistrement

Lors de la souscription de parts à l’émission (marché primaire) aucun droit d’enregistrement n’est dû.  Lors de l’acquisition sur le marché secondaire, un droit d’enregistrement de 5% est dû par l’acquéreur.

Le financement des parts et le double effet de levier du crédit

Le financement des parts de SCPI peut se réaliser avec un crédit amortissable ou un crédit « in fine »

– avec un taux fixe ou un taux révisable

– sur des durée pouvant aller jusqu’à 20 ans

L’acquisition des parts de SCPI dont les rendements actuels (entre 5 et 6%) sont supérieurs au coût moyen annuel du crédit permet à l’acquéreur de bénéficier d’un premier effet de levier conséquent .

Quels sont les frais liés à l’investissement en SCPI et versés à la Société de Gestion ?

Un investisseur en SCPI, tout comme le propriétaire d’un actif immobilier, supporte des frais et charges pour l’acquisition d’un actif immobilier (droits d’enregistrement, honoraires du notaire et du commercialisateur le cas échéant…) et la gestion du patrimoine (honoraires de l’administrateur de biens le cas échéant, charges non refacturables, impôts et taxes divers etc.).

Outre ces charges et frais immobiliers, le porteur de parts de SCPI rémunère la Société de Gestion pour l’accomplissement de sa mission. Les commissions versées sont expressément prévues par la réglementation et doivent obligatoirement faire l’objet d’une information précise dans les documents diffusés par la SCPI.

L’article 422-11 du Règlement général de l’AMF prévoit en effet que :

« … la Société de Gestion est rémunérée par trois types de commissions :

1° Une commission de souscription calculée sur les sommes recueillies lors des augmentations de capital  ;
2° Une commission de cession, calculée sur le montant de la transaction lorsque la cession s’effectue à partir du registre prévu à l’article 422-22, ou forfaitaire ;
3° Une commission de gestion assise sur les produits locatifs hors taxes encaissés ; l’assiette de cette commission peut être étendue aux produits financiers nets à la condition que le public en soit informé.

Les statuts de la Société Civile de Placement Immobilier ou, à défaut, la note d’information mentionnent de façon précise l’assiette et le taux des commissions versées à la Société de Gestion.

Les commissions versées à la société de gestion constituent la contrepartie des avantages d’un investissement immobilier réalisé par le biais d’une SCPI : gestion déléguée, mutualisation des risques, accès optimisé aux différents marchés immobiliers, calibrage de l’investissement.

Acquisition et vente de parts de SCPI

L’acquisition des parts de SCPI

Il existe deux modes de fonctionnement du capital des SCPI qui déterminent les conditions d’acquisition des parts de ces sociétés :

– les SCPI à capital fixe : soit elles sont en augmentation de capital (on peut alors souscrire des parts sur le marché primaire), soit elles sont fermées et il convient de présenter une demande (quantité de parts souhaitée et prix maximum proposé) sur le carnet d’ordres du marché secondaire de la SCPI. Ce marché secondaire consiste en une confrontation périodique (en général, entre une semaine et un mois) des ordres d’achat et de cession dont l’objet est de déterminer un prix d’équilibre dit « prix d’exécution ». Ce prix est le net perçu par le cédant.

– les SCPI à capital variable : on souscrit des parts directement auprès de la société de gestion de la SCPI.

Seul l’échange intervenant sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe est assujetti aux droits d’enregistrement .

La vente des parts de SCPI

SCPI à capital fixe

Le cédant inscrit son ordre sur le carnet d’ordres en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts, s’il a lieu, se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.

SCPI à capital variable

Le retrayant obtient la valeur de son placement auprès de la société de gestion, à un prix directement corrélé à la valeur du patrimoine à la date à laquelle intervient cette vente. La société de gestion émet par ailleurs de nouvelles parts si un acquéreur se présente. Si les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à constituer un fonds de remboursement (éventuellement doté par des cessions d’actifs) destiné à satisfaire les sortants.

La réforme du marché secondaire des parts de SCPI, lancée en 2001 à l’initiative de l’ASPIM, a abouti à des résultats très satisfaisant. Depuis cette date, si le marché secondaire reste traditionnellement limité dans son volume, les SCPI n’ont pas rencontré de problème marquant dans la gestion de leur liquidité.

Durée du placement en SCPI

De même qu’on n’achète pas en théorie un appartement pour le revendre peu après, la souscription de parts de SCPI, placement immobilier, doit être envisagée et réalisée sur le long ou très long terme.

Une partie des épargnants achète même des parts sans intention a priori de les revendre, notamment afin de se constituer un complément de revenus perçus tout au long de leur retraite  et de les transmettre à leurs héritiers.

La durée de placement adaptée à chaque SCPI est expressément indiquée dans les statuts et note d’information de la société et portée à la connaissance de l’épargnant.

Par ses éléments constitutifs, la SCPI incite ses épargnants à une détention des parts sur une longue durée. On citera notamment :

– le temps nécessaire à la société de gestion pour permettre la valorisation des immeubles (cessions et acquisitions, travaux, relocation…),

– la durée d’amortissement des frais liés à l’acquisition des parts,

– la fiscalité immobilière qui prévoit notamment la diminution progressive dans le temps de la taxation de la plus-value immobilière (sur cession de parts) à compter de la cinquième année de détention des parts et l’effacement complet de celle-ci à compter de la quinzième,

– les frais acquittés à la souscription des parts de SCPI, pareillement à l’acquéreur d’un placement immobilier en direct, qui sont d’autant mieux amortis que la durée de détention des parts est conséquente,

– le cas de la « SCPI d’habitation », inscrite dans un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif dans le secteur résidentiel et qui prévoit une obligation légale de durée minimale obligatoire de détention des parts d’au moins neuf ans.

Qu’est-ce que le démembrement ?

Le démembrement est un contrat par lequel deux parties, le nu-propriétaire et l’usufruitier, se partagent les droits de propriété d’un bien.

Selon les cas, le démembrement sera :

  • temporaire, c’est-à-dire pour une période de temps fixe, déterminée à l’avance. Il est stipulé dans le code civil que dans le cadre du démembrement temporaire, l’usufruit représente 23% tous les 10 ans.
  • viager, c’est-à-dire qu’il ne prendra fin qu’avec le décès de l’usufruitier.

La nue-propriété

La nue-propriété est le droit pour un propriétaire appelé momentanément « nu-propriétaire » de disposer d’un bien sans en percevoir les revenus pendant une certaine période au terme de laquelle il récupérera l’usufruit et sera pleinement propriétaire.

Profil du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est un contribuable en activité, fortement imposé sur le patrimoine, n’ayant pas besoin de revenus complémentaires mais désirant se constituer un patrimoine tout en diminuant la charge d’impôts ou de son patrimoine taxé à l’ISF.

Les avantages de la nue-propriété

  • La constitution d’un patrimoine en ne payant que 78 ou 64% du coût de la pleine propriété des parts (selon la durée du contrat de 5 ou 10 ans).
  • Le nu-propriétaire se retrouve au bout du contrat avec 100% du capital revalorisé en n’ayant investi au départ, que le capital placé en CAV.

 

  • A l’issue de la convention de démembrement, le nu-propriétaire percevra la totalité des revenus de la pleine propriété.

Les avantages pour le nu-propriétaire sont les suivants :

  • Une acquisition de parts à un prix largement inférieur au prix de marché.

Par exemple sur un démembrement sur une durée de 10 ans, la nue-propriété peut être acquise pour 66% de leur valeur en pleine propriété, soit une décote de 34%.

  • Pas de revenus fonciers générés donc pas d’imposition au titre de l’IRPP et des prélèvements sociaux.
  • Et surtout un placement exonéré d’ISF. En effet, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’ISF, c’est donc une réelle économie réalisée pendant 10 ans et l’opportunité de diminuer son taux marginal d’ISF en évitant de passer un seuil.
  • Exemple d’opération de démembrement de SCPI

Un investisseur se porte acquéreur pour 100.000 € de nue propriété sur des parts de SCPI PFO2 de Perial. Il s’agit de l’une des plus intéressante  SCPI du marché avec une capitalisation de plus de 1 milliard d’euro et un rendement net en 2015 de +5,22% et un TRI de 9,47%. C’est une SCPI uniquement             composée de locaux professionnels de types bureaux (93%) et commerces en basse             consommation énergétique, en grande partie située en province. Pendant 10 ans, il ne touche aucun revenu et réalise une économie d’ISF pour les plus hauts patrimoines.

Il ne perçoit aucun revenu pendant 10 ans. Au terme des 10 années de démembrement, il récupère gratuitement l’usufruit, ses parts se valorisant alors à 150.000 € sans prendre en compte la valorisation pendant 10 ans. Il peut alors percevoir le revenu lié à ses parts soit environ 8.000 € par an à 5,27% net, soit environ 8% de sa mise initiale.

Chiffres clés au 31/12/2009

Nombre de SCPI : 134 (22 groupes)

Collecte brute : 1.323,85 M€

Collecte nette : 868,94 M€

Marché secondaire : 384,61 M€

Capitalisation : 18,95 milliards €

600.000 porteurs de parts

1 milliard € de revenus locatifs versés chaque année aux porteurs de parts
Performances

Rendement : 6,05 %
Evolution du prix de la part : 5,21 %
Performance globale : 11,26 %

Evolution des rendements

Résumé du produit:

Les SCPI de rendement répondent efficacement aux besoins des investisseurs à la recherche de rendements élevés mais aussi d’un potentiel d’appréciation de son capital (valorisation des parts). Elles ont pour vocation principale une distribution régulière de revenus aux détenteurs de parts, soit trimestriellement ou semestriellement.

L’actif de ces SCPI de rendement est composé essentiellement de bureaux loués à des entreprises, d’entrepôts ou de locaux commerciaux.

Les avantages:

  • Un accès au marché immobilier avec des tickets d’entrée modérés.
  • Une possibilité unique de créer un portefeuille immobilier diversifié composé de plusieurs types de biens (bureaux, commerces, locaux) situés dans différents endroits (quartier, ville)…
  • Une gestion déléguée à des professionnels
  • Profiter du levier du démembrement temporaire ou comment acquérir des parts de SCPI en nue-propriété.